전용 84㎡, 공급 112㎡, 34평… 우리가 말하는 진짜 ‘국민평수’ 이야기

집 얘기하다 보면 “여긴 34평이야”, “84 타입이에요”, “112 나와요” 이런 말이 막 섞여 나오죠. 숫자는 잔뜩 나오는데, 정작 머릿속에서는 이게 다 같은 집을 가리키는 건지, 다른 집을 말하는 건지 헷갈릴 때가 많습니다. 저도 처음에는 “112/84면 34평이구요”라는 중개사님 말에 멍해져서, 집에 와서야 검색창에 하나씩 쳐보며 이해했던 기억이 있어요.

이 글에서는 딱 하나, 우리가 흔히 “국민평수”라고 부르는 그 집, 공급면적 112㎡ 내외, 전용면적 84㎡, 관례적으로 34평이라 부르는 아파트를 기준으로 한 번 정리해보려고 합니다. 방 3개, 화장실 2개, 거실 1개, 4인 가족이 살기 딱 좋은, 그 익숙한 구조의 집 말이죠.

112/84, 34평, 25평… 이 숫자들이 다 같은 집이라고?

부동산 사이트를 보면 “112/84”라고 표기된 집을 자주 보실 거예요.
이 표기는 앞 숫자가 공급면적, 뒤 숫자가 전용면적을 뜻합니다. 그래서 “112/84”는 공급면적이 약 112㎡, 전용면적이 84㎡인 집이라는 뜻이고, 이 타입이 바로 우리가 말하는 국민평수의 대표격입니다.

여기서 전용 84㎡를 평으로 바꾸면 대략 25.4평입니다. 계산은 전용면적 84㎡ ÷ 3.3058 ≒ 25.4평으로 보시면 돼요.
이게 내가 실제로 밟고 사는 내부 공간, 방, 거실, 주방, 욕실, 드레스룸 같은 모든 실내 생활면적을 의미합니다.
그래서 “실사용 면적은 25평 정도 되는 집”이라는 얘기가 나오는 거죠.

그런데 같은 집을 두고 부동산에서는 흔히 “34평형입니다”라고 설명합니다.
이때 말하는 34평은 전용이 아니라 공급면적 기준이에요. 공급면적 112㎡ 정도를 평으로 바꾸면 약 33.9평, 그래서 34평형으로 부르는 관행이 생겼습니다.

간단히 말하면 “전용 84㎡ ≒ 25평, 공급 112㎡ ≒ 34평”인 하나의 집이, 전용 기준으로 보면 25평, 공급 기준으로 보면 34평인 셈입니다.

여기에 계약면적이라는 개념까지 들어오면 숫자가 더 복잡해지죠. 계약면적은 공급면적(전용+주거공용)에 지하주차장, 관리사무소 같은 기타 공용면적까지 모두 더한 값이라서, 같은 84타입이라도 계약면적은 40평이 넘게 나오는 경우가 많습니다. 하지만 우리가 체감하는 집 크기와는 거리가 있어서, 실생활 얘기할 때는 보통 전용 84, 공급 112, 34평 정도만 기억하셔도 충분합니다.

 

왜 전용 84㎡, 공급 112㎡, 34평이 ‘국민평수’가 되었을까?

“국민평수”라는 말은 법적인 용어는 아니고, 시장에서 자연스럽게 붙은 별명에 가깝습니다. 대다수 가구가 가장 많이 찾는, 가장 많이 공급되는, 가장 ‘무난한’ 크기의 집이라는 뜻이 담겨있죠.
그 중심에 선 게 바로 전용 84㎡, 공급 112㎡, 34평형 타입입니다.

이 타입의 전형적인 구조를 떠올려볼까요. 방 3개, 욕실 2개, 거실 1개, 주방과 다이닝, 그리고 드레스룸, 다용도실, 발코니 정도가 붙어 있는 구성이 가장 흔합니다.
안방 하나는 부부, 작은방 하나는 아이 방, 나머지 한 방은 둘째 아이 방이나 서재, 취미방, 드레스룸으로 쓰기 좋고요. 딱 “4인 가족 기준으로 크게 불편하지 않게 살 수 있는 집”이라는 이미지가 생기는 크기입니다.

왜 하필 84냐, 34평이냐를 조금 더 거슬러 올라가보면, 국민주택 규모 기준과도 연결됩니다. 우리나라에서는 전용면적 85㎡ 이하를 국민주택 규모로 보는 기준이 있고, 각종 분양, 세제, 청약 제도에서 이 숫자가 하나의 마지노선처럼 쓰였습니다.
그러다 보니 건설사들도 85㎡ 바로 아래 구간인 84㎡를 집중적으로 설계하고 공급했고, 자연스럽게 “국민이 가장 많이 사는 국민평형”이라는 타이틀을 얻게 된 거죠.

시장 데이터로 봐도 전용 84㎡, 34평형은 여전히 거래량이 많고, 환금성이 좋으며, 30평형대의 대표격으로 취급됩니다. 신혼부부 입장에서는 “아이 둘까지 키우며 살 수 있는 평수”, 자녀가 있는 4인 가족에게는 “더 이상 줄이기 힘든 기준선”, 부모님 세대에게는 “이 정도면 넉넉한 집”이라는 공통 인식이 이어졌고요. 그래서 지금까지도 “국평이 뭐예요?”라고 하면 대부분 84, 34평을 먼저 떠올립니다.

 

34평에서 더 작은 ‘새 국평’으로? 앞으로의 기준

한편으로는 예전처럼 모두가 34평 국평만 바라보는 시대는 조금씩 끝나가고 있는 것 같습니다.
집값, 금리, 대출 규제, 인구 구조가 모두 바뀌면서, 59㎡, 74㎡ 같은 더 작은 평형이 새로운 표준이 되는 분위기도 함께 보이니까요.
특히 1~2인 가구 비중이 높아진 도시에서는 전용 59㎡, 공급 80㎡ 안팎의 20평대 후반이 현실적인 “국민평수”처럼 취급되기도 합니다.

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그렇다고 해서 34평 국평의 의미가 사라지는 건 아닌 것 같아요. 여전히 “아이 둘까지 생각하는 4인 가족 기준의 기본값”이라는 상징성은 남아 있고, 중장기적으로 가족이 늘어날 가능성이 있는 집이라면 84 타입을 여전히 목표로 삼는 경우가 많으니까요.

대신 예전처럼 “국민평수의 정답은 34평 하나뿐”이 아니라, “1~2인 가구용 국평(59㎡), 3~4인 가구용 국평(84㎡)”처럼 이중 구조로 나뉘는 느낌입니다.

저는 개인적으로, 숫자 하나를 정해놓고 “국민평수는 무조건 이거다”라고 하기보다는, 각자 인생 계획과 재무 상황에 맞는 “나만의 국평”을 정하는 게 더 맞는 시대라고 느껴요. 신혼부부라면 59㎡, 74㎡에서 시작해도 충분히 좋고, 아이 계획이 명확하다면 처음부터 84㎡를 노려볼 수도 있고요. 중요한 건, 전용 84㎡, 공급 112㎡, 34평이 어떤 집인지 정확히 감을 잡고, 그 위에서 우리 가족의 기준을 다시 세워보는 일인 것 같습니다.