2026 세법 개정안 핵심 정리: 종부세·양도세부터 ISA 개편까지

자연과 세상을 천천히 바라보는 관찰자 2026. 8. 11. 22:00

정부가 발표한 2026년 세법 개정안의 핵심 윤곽이 드러나면서 자산 시장과 부동산 시장에 큰 파장이 예상되고 있습니다.

이번 개정안은 부동산 관련 보유세 및 양도소득세의 구조적 전환부터 주식 시장 체질 개선을 위한 ISA 계좌 개편, 저소득·청년층 지원 확대까지 폭넓은 분야를 다루고 있습니다.

실제 국회 심의 및 확정 과정이 남아있지만, 정부가 제시한 세제 개편의 핵심 방향과 주요 변경 사항을 깔끔하게 정리해 드리겠습니다.

기존 종합부동산세(종부세)가 주택 보유 '수'에 초점을 맞췄다면, 이번 개편안은 주택의 '실제 가격'과 '실거주 여부'를 중심으로 과세 체계를 재편했습니다.

우선 1세대 1주택 실거주자에 대한 기본 공제액은 기존 12억 원에서 14억 원(시가 기준 약 20억 원 수준)으로 상향 조정되어 중저가 1주택자의 세 부담은 다소 완화됩니다.

반면 거주하지 않는 비거주 주택의 기본 공제는 9억 원으로 축소되며, 과세 표준을 결정하는 공정시가지표 비율 역시 기존 60%에서 70~80% 수준으로 크게 인상됩니다.

특히 과세표준 6억 원(시가 약 32억 원 이상)을 초과하는 고가 주택의 경우 구간별 세율이 최고 5% 수준까지 대폭 인상되어 초고가 주택에 대한 보유세 부담이 획기적으로 커질 전망입니다.

실거주자와 갭투자자의 희비를 가장 크게 갈라놓을 대목은 바로 양도소득세 장기보유특별공제(장특공)의 개편입니다.

기존에는 보유 1년당 4%, 거주 1년당 4%를 합산하여 10년 이상 보유·거주 시 최대 80%의 공제를 받을 수 있었으나, 앞으로 주택에 대한 장특공은 오직 '거주 기간'만을 따지는 '장기거주 소득공제'로 일원화됩니다.

따라서 직접 거주하지 않고 장기 보유만 해온 갭투자자의 경우 양도세 공제 혜택이 사라지게 되며, 최대 공제 한도 역시 단계적으로 축소(2029년 기준 10억 원 한도)됩니다.

이에 따라 단순 시세 차익을 노린 갭투자 물량이 줄어들고, 집주인이 직접 입주하여 실거주 요건을 채우려는 움직임이 강화될 것으로 보입니다.

다주택자의 시장 출구를 열어주기 위한 한시적 양도세 완화 조치도 함께 발표되었습니다.

정부는 조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과에 대해 완전 유예가 아닌 중과 세율을 일시적으로 대폭 낮춰주는 '한시 완화' 카드를 제시하여 매도를 유도하고 있습니다.

또한 65세 이상 1주택 자산가가 수도권 주택을 처분하고 비수도권으로 이주할 경우, 양도소득세를 최대 50%(5억 원 한도) 감면해 주는 고령층 지방 이주 지원책도 신설되었습니다.

금융 세제 부문에서는 국내 주식 시장 자금 유입을 유도하기 위한 '생산적 금융 ISA'가 신설됩니다.

기존 일반 ISA와 달리 국내 주식 및 국내 주식형 펀드 등에만 전용으로 투자하는 조건이며, 발생한 이자 및 배당소득에 대해 전액 비과세 혜택이 제공됩니다.

납입 한도 역시 연 2,000만 원, 총 2억 원으로 기존 대비 두 배 상향되었으며, 만 34세 이하 청년 가입자에게는 납입금의 10%(최대 연 200만 원) 소득공제 혜택이 추가로 부여됩니다.

다만 기존 일반 ISA를 포함하여 미사용 납입 한도의 이월 제도가 폐지되고 5년 주기 재정산 의무가 도입되는 등 계좌 운영 방식에 변화가 생기므로 사전점검이 필요합니다.

이 외에도 저소득 근로가구를 지원하는 근로장려금(EITC)의 단독 및 맞벌이 가구 소득 기준이 상향 조정되어 지급 대상과 지급액이 모두 늘어납니다.

또한 기업 오너 일가가 승계 과정에서 주가를 인위적으로 낮춰 상속·증여세를 회피하는 이른바 '주가 누르기' 행위를 방지하기 위해, 이상 거래나 극단적 저평가 기업에 대해 평가심의위원회를 거쳐 적정 가치로 과세하는 제도적 보완책도 마련되었습니다.

이번 2026년 세법 개정안은 초고가 주택 중심의 보유세 강화, 실거주 중심의 양도세 재편, 그리고 국내 자본시장 활성화를 위한 세제 유인책으로 요약할 수 있습니다.

정부안 발표 이후 국회 논의 과정에서 세부적인 수치나 적용 시기가 일부 조정될 수 있는 만큼, 관련 자산이나 부동산 처분을 고민하고 계신 분들은 최종 확정 법안을 지속적으로 체크해 보시길 권장합니다.